L’Assurance Dommage Ouvrage et la Vente en Bloc à un Bailleur Social
L’Assurance dommage ouvrage est un incontournable de la réalisation d’une ventre en l’état futur d’achèvement pour un promoteur immobilier.
Dans une période de crise du secteur de la construction, les ventes en bloc à des bailleurs sociaux pour des programmes de construction de logement en VEFA demeurent un segment résistant à la conjoncture.
L’assurance dommage ouvrage d’une opération de VEFA réalisée sous la forme d’une vente en bloc possède des particularités qui en font un segment particulier dont les assureurs sont généralement friands.
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Une offre dommage ouvrage adaptée à chaque projet
Courtier est notre métier
Assurcore est une société de courtage. Notre métier est de rechercher en permanence les meilleures solutions d’assurance dommages à l’ouvrage pour nos clients (promoteurs, foncières d’investissements, entreprises, bailleurs sociaux…).
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En fonction des caractéristiques de votre projet, nous vous donnons accès à une variété de porteurs de risques vous permettant de mener à bien votre projet.
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Opération ponctuelle ou opérations multiples, nature du projet et localisation du chantier déterminent la tarification de votre assurance dommage ouvrage.
Qu’appelle-t-on bailleur social ?
Un bailleur social est une entité (publique ou privée) qui met en location des logements à des prix inférieurs à ceux du marché privé, dans le but de répondre aux besoins de logement des ménages à revenus modestes ou en situation de précarité. Un bailleur social a pour mission de gérer, construire et rénover des logements accessibles à des loyers modérés.
Il existe différents types de structures ayant le statut de bailleur social en France :
- l’Office Public pour l’Habitat ou OPH est un établissement public compétent en matière de logement social ;
- les Sociétés d’Economie Mixte (SEM) sont des sociétés dont le capital est détenu par une ou plusieurs personnes publiques (l’État, une collectivité territoriale, ou tout autre établissement public) et des entreprises du secteur privé ;
- l’ESH ou Entreprise Sociale pour l’Habitat est un organisme privé de gestion de logement social. Les ESH étaient auparavant désignées sous le terme de Sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré (SAHLM). Dans ce segment on trouve de grands intervenants privés comme Habitat en Région, Action Logement, Groupe Logement Français ou CDC Habitat… ;
- Les coopératives d’HLM sont également représentées sur ce segment alliant à la fois par le statut de la coopérative et celui de la législation propre aux habitations à loyer modéré.
En France, selon l’Union Nationale pour L’Habitat, il existe 593 organismes HLM dont 202 OPH, 175 ESH et 162 coopératives HLM.
Qu’est ce qu’une vente en bloc en l’état futur d’achèvement à un bailleur social ?
Le mécanisme de la vente en l’état futur d’achèvement sous la forme de la vente en bloc à un bailleur social est une transaction immobilière dans laquelle un promoteur vend la totalité ou une partie significative des logements d’un programme de construction à un organisme de logement social.
Ce type de vente se distingue de la vente à l’unité (diffus / Primo accédant ou investisseur), souvent orientée vers les particuliers.
En optant pour une vente en bloc, le promoteur s’assure d’un financement plus rapide et sécurisé de son projet grâce à la transaction avec un acteur professionnel, le bailleur social.
Les logements ainsi vendus sont ensuite destinés à des locataires remplissant les critères d’éligibilité au logement social, favorisant l’accès à un habitat de qualité pour des ménages à revenus modestes. Ce processus contribue au développement de l’offre de logement social et permet aux promoteurs de sécuriser leur investissement tout en participant à des politiques de mixité sociale.
Quelles sont les garanties apportées par l’assurance dommage ouvrage ?
Une assurance dommage ouvrage (DO) est particulièrement cruciale pour un bailleur social, car elle lui permet de bénéficier d’une couverture rapide des réparations en cas de dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Une assurance dommage ouvrage offre spécifiquement à un bailleur social plusieurs garanties incontournable pour l’exploitation de l’ouvrage acquis en VEFA à un promoteur immobilier :
- Préfinancement rapide de la réparation des désordres : En cas de sinistre, l’assurance dommage ouvrage prend en charge rapidement le financement des réparations sans attendre de déterminer la responsabilité des différents intervenants de la construction. Cette spécificité est dérogatoire du droit commun qui suppose la démonstration du lien entre désordre, fait dommageable et responsabilité. Ce point est essentiel pour un bailleur social, car il limite l’impact des sinistres pour les locataires et sur la capacité d’utilisation des logements ;
- Couverture des dommages de nature décennale : L’assurance DO couvre les dommages graves pouvant affecter la solidité du bâtiment ou le rendant inhabitable (ou « impropre à sa destination » de logement. Cela inclut à la fois les désordres de natures structurels mais également les problématiques de sécurité des personnes ;
- Protection pendant dix ans à partir de la réception des travaux : La garantie couvre les réparations pendant une durée de dix ans suivant la réception du bâtiment, ce qui sécurise le bailleur social face aux risques de désordres potentiels durant cette période (pour les sinistres hors garantie de parfait achèvement).
Pourquoi la vente en bloc intéresse les assureurs en dommage ouvrage ?
Les ventes en bloc d’immeubles en l’état futur d’achèvement à des bailleurs sociaux ont beaucoup d’intérêt pour les assureurs du secteur de la construction.
En effet, l’assurance dommage ouvrage peut s’avérer être une source de difficultés en matière de gestion de sinistres :
- La vente en diffus à des primo-accédants est source d’une fréquence sinistre couteuse par les frais de gestion générés ;
- Les acheteurs de VEFA traditionnels (particuliers) ont tendance à déclarer des sinistres par essence non-garantis en grande quantité (désordres de nature esthétiques non-couverts en décennale) ;
- Les ventes de maisons individuelles à des bailleurs sociaux (individuels groupé) possèdent généralement des procédés constructifs équivalents aux immeubles de logement collectifs. La sinistralité en est fortement impacté à la baisse.
La vente d’un immeuble à construire à un seul future propriétaire (bailleur social) pour des projets collectifs (immeuble collectif ou individuel groupé) est ainsi une niche de marché attractive pour les assureurs en dommage ouvrage.
Quelles offres d’assurances pouvez-vous négocier des ventes en blocs ?
Pour les promoteurs spécialisés dans la vente en bloc à des bailleurs sociaux nous avons deux solutions à disposition pour assurer la réalisation de leur ouvrages :
- Une assurance ponctuelle pour une opération de VEFA vendu en bloc à un bailleur social : Cette solution aura l’avantage de recevoir un plus grand nombre de propositions par rapport au opérations de logement vendus à des particuliers en diffus. Les tarifs de la garantie dommage ouvrage prendront en compte cet particularité ;
- Pour les promoteurs spécialisés dans la vente en bloc de logements construits pour des bailleurs sociaux en VEFA, nous pouvons mettre en place des « protocoles cadres » qui permettent d’obtenir des tarifs attractifs et pré-négociés à l’avance. La gestion des contrats est également facilitée en évitant la phase d’étude / souscription. Les prises de garanties sont alors finalisées par un envoi déterminé de documents au département gestion de l’assureur.
Prenez contact sans attendre avec un de nos chargés d’affaires – Assurcore courtage : Tel 01 78 770 770.
Questions fréquentes assurance DO vente en bloc
Quelle est l'importance de la qualité de signature de l'assurance Dommage ouvrage ?
Ces dernières années ont été marquées par la disparition de nombreux assureurs dits « exotiques » anciennement enregistrés à Gibraltar qui ont secoué le secteur construction à la fin des années 2010 (liquidation d’EISL, ACASTA, QUDOS, SFS…). Depuis cette période, les bailleurs sociaux sont devenus très exigeants sur la qualité de signature des porteurs de risques pour l’assurance dommage ouvrage de leurs investissements immobiliers.
Certains bailleurs sociaux exigent ainsi dans leurs contrats de VEFA de n’avoir que des assureurs en dommage ouvrage dont le siège social est situé en France.
A partir de combien d'opérations par an peut-on négocier un protocole cadre D.O ?
Un promoteur immobilier réalisation un minimum de 2 opérations de VEFA vendues en bloc par an à des bailleurs sociaux est éligible à la mise en place d’un protocole d’assurance cadre pour ses chantiers (TRC, Dommage ouvrage et CNR).
Pour rappel, au delà de 15MEUR HT de coût de construction, un contrat collectif de responsabilité décennale (CCRD) devra être mis en place.
Quel est le poids des bailleurs sociaux dans la construction ?
En France, le logement social connait un poids grandissant. Aujourd’hui 18 % des ménages français sont locataires d’un organisme de logement social, soit environ 5 millions de logements.
En 2020, le logement social a construit 70 500 logement soit environ 18% des mises en chantiers de cette même année.