Une GFA VRD, lotisseur et aménageur foncier pour sécuriser vos transactions
Pour la réalisation d’une promotion immobilière, des travaux d’aménagements fonciers (accès, VRD…) peuvent être rendus nécessaires.
L’aménageur foncier (également appelé lotisseur) peut souhaiter commercialiser des lots.
La GFA VRD ou la garantie financière d’achèvement du lotisseur peut alors être indispensable pour mener à bien cette opération.
Assurcore courtier d’assurances est à votre écoute pour une prise de contact sans engagement au Tel 01 78 770 770.
Apporter un service à valeur ajoutée en GFA VRD
Assurcore possède des compétences pluridisciplinaires : une connaissance approfondie des mécanismes assurantiels et une expertise financière (analyse financière).
Nous pouvons ainsi vous apporter une vision précise des possibilités d’assurance de vos opérations de garantie financière d’achèvement (VRD ou autres)
Assurcore courtage vous propose :
- L’étude et la gestion de vos garanties obligatoires pour vos opérations de promotion : GFA par chantier ou négociation d’une enveloppe de garanties annuelles), cautions réglemetaires et de marché ;
- La négociation et la gestion de des assurances de vos opérations immobilières (Dommages ouvrage / Tous Risques Chantiers / Rcd du CNR / RC du maitre d’ouvrage / Rc du promoteur / Rc aménageur foncier…) ;
- Nous pouvons également vous apporter une « vision » sur les clauses d’assurances de vos contrats (BEFA, CPI…).
Analyse des éléments du projet
Demandes de cotations GFA
Mise à disposition de l’acte de GFA
Quel est le métier de l’aménageur lotisseur ?
Le métier d’aménageur lotisseur a pour objet de réaliser des opérations d’acheter des terrains, souvent dans état naturel sans aucune construction.
Le lotisseur procède ensuite à l’aménagement de cette surface en vue de procéder à sa division en lots. Ces lots sont généralement destinés à la construction de biens immobiliers qui peuvent être des maisons individuelles, des immeubles résidentiels ou des zones commerciales.
L’exercice de cette profession n’est pas réglementée (non-soumise à une autorisation d’exercie réglementée). La profession d’aménageur lotisseur nécessite de posséder de fortes compétences juridiques notamment dans le domaine du code de l’urbanisme.
Ce métier nécessite également des compétences financières et commerciales. Financières pour le montage de l’opération avec la mise en place du financement et la planification financière d’une opération d’amanégement foncier. Commerciales pour négocier l’acquisition des terrains et la ventes des différents lots.
Quelles sont les phases d’une opération de lotissement ?
Le métier d’aménageur lotisseur allie des compétences variées. Elles nécessitent des compétences immobilières particulières : en gestion de projet, en urbanisme, en négociation immobilière et en développement immobilier pour transformer des terrains en terrains prêts à construire, répondant ainsi aux besoins du marché immobilier.
- Gestion de l’acquisition du foncier : L’aménageur foncier a pour objectif d’identifier et d’acquérir des terrains qui offrent un potentiel de développement pour la réalisation d’un lotissement. Cette phase peut nécessiter une phase de négociations complexe avec les propriétaires fonciers ;
- Réalisation d’études préparatoires : Dès que l’aménageur lotisseur a identifié les propriétés foncières à acquérir, il réalise des études de faisabilité pour étudier la meilleure façon d’aménager le terrain de façon optimale financièrement en respectant les données réglementaires locales et les contraintes qui en découlent (environnement, analyse de marché…) ;
- Phase réglementaire : L’aménageur foncier se charge ici de demander les autorisations nécessaires à la réalisation du lotissement auprès des collectivités locales pour pouvoir diviser le terrain en lots et pour pouvoir lancer les opérations d’aménagement VRD (Voiries Réseaux Divers) : raccordements aux différents réseaux essentiels (eau, assainissement, électricité, gaz…) ;
- Phase d’aménagement VRD : Une fois les autorisations obtenues auprès des collectivités locales, l’aménageur lotisseur déclenche la phase de réalisation des éléments d’équipements du terrain dite de Voirie et Réseaux Divers (VRD) ;
- Commercialisation des lots : Cette phase peut être menée soit une fois le terrain aménagé et loti, soit avant la réalisation totale des éléments d’équipement VRD. Le lotisseur commercialise ici les lots auprès des particuliers, de promoteurs immobiliers, de sociétés foncières d’investissements qui souhaitent développer des projets immobiliers.
N’hésitez pas également à nous contacter pour la mise en place d’un RC PRO Aménageur Lotisseur.
Dans quel cas devrez-vous souscrire une GFA VRD ou une GFA Lotisseur ?
Pour un lotisseur foncier, un « lot » fait référence à une partie distincte d’un terrain qui est aménagée en vue de la construction d’un bien immobilier. Lorsqu’un lotisseur acquiert un terrain, il divise généralement ce terrain en plusieurs lots plus petits, qui sont ensuite vendus individuellement aux acquéreurs souhaitant construire une maison ou un bâtiment sur ceux-ci.
Dans la préparation d’une opération de promotion immobilière, l’aménageur du foncier (qui peut être également appelé Lotisseur) est autorisé à vendre des lots sous certaines conditions :
- Soit après constat de l’achèvement des équipements prévus au programme de travaux ;
- Soit avant la réalisation de tout ou partie des travaux prescrits pour la mise en lotissement.
C’est dans le cas d’une vente des lots par anticipation que le lotisseur (ou aménageur foncier) doit fournir une garantie financière d’achèvement des travaux de voiries et réseaux divers (VRD).
Quelles sont les bases juridiques de la GFA VRD ?
La souscription de la garantie financière VRD (Voiries et Réseaux Divers) a été rendue obligatoire par l’article R 442-14b du code de l’urbanisme.
Cet article indique que « la garantie de l’achèvement des travaux est donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions des articles L. 515-4 à L. 515-12 du code monétaire et financier ».
L’alinéa b du présent article stipule que cette garantie peut prendre la forme « d’une convention aux termes de laquelle la caution s’oblige envers les futurs attributaires de lots, en solidarité avec le lotisseur, et prendre en charge les sommes indispensables à la terminaison des travaux« .
Le lotisseur peut-il s’exonérer d’une GFA VRD?
La réponse est oui.
Il existe deux possibilités offertes à l’aménageur foncier de s’exonérer de la souscription d’une GFA VRD :
- Si le lotisseur commercialise ses lots après constatation de l’achèvement des équipement prévus au programmes des travaux ;
- Si le lotisseur consigne une partie du prix de la vente correspondant aux travaux restant à réaliser.
GFA VRD Foire aux questions – FAQ
Quels sont les délais de mise en place d’une GFA VRD ?
Une GFA VRD nécessite une procédure d’étude financière et documentaire précise. Elle est en général délivrée en moins d’un mois (à condition de disposer d’un dossier d’étude complet).
Prenons contact au 01 78 770 770 pour en discuter.
Avez-vous une solution pour les lotisseurs en début d’activité ?
Dans votre cas, les contre garanties apportées seront déterminantes pour la délivrance d’une GFA VRD.
Quel est le prix d’une GFA VRD ?
Généralement, une GFA VRD sera tarifiée entre 0,7% et 1,2% du prix de vente de l’opération. A noter : une cotisation minimale sera appliquée sur ce type de garantie.
Ces éléments varient sensiblement d’un partenaire à l’autre.
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